探索基础性制度和长效机制

促进房地产市场平稳健康发展

曾国安 刘争明

　　近20年来，我国商品房市场迅猛发展，对改善城镇居民居住条件、促进经济增长发挥了积极作用。但是，目前人民群众在住房方面还有不少不满意的地方，一些一、二线城市住房供不应求、房价上涨压力大，众多三、四线城市和县城则面临去库存的巨大压力。促进房地产市场平稳健康发展，让广大人民群众在住有所居中增强获得感和幸福感，必须综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

　　灵活确定竞价方式，完善商品房建设用地出让制度。商品房建设用地属于经营性用地，土地出让实行“招拍挂”制度。这一制度有效遏制了暗箱操作等腐败问题，但价高者得的制度安排也容易导致地价和房价不断上涨。因此，地方政府可以结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”等。比如，可以对非普通商品房建设用地实行不限条件“招拍挂”、价高者得的竞价方式；而普通商品房建设用地的出让则可实行限定条件（限房价、限面积）“招拍挂”、价格合理者（房价与楼面地价之比较低者）得等多种竞价方式。这样既可以有效防止高价地扰乱市场预期，又有利于保障居民的基本住房需求。

　　坚持房子的居住属性，完善购地购房管理制度。一段时间以来，商品房除了满足居民的住房需求，还附载着其他一些功能。当前，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，强化地方政府在盘活城市闲置和低效用地等方面的主体责任，完善购地购房资格审查制度。比如，建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国土部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

　　深化公共资源配置制度和户籍制度改革。我国高等教育、医疗卫生等方面的优质资源过度集中于大城市，造成户籍的“含金量”因城而异，促使人们产生强烈的大城市户籍偏好，对一、二线城市商品房的需求持续扩大，形成一、二线城市房价不断上涨的推动力。因此，应促进高等教育、医疗卫生等公共资源配置更加均等化，破除按户籍分配优质公共资源的制度安排。应在三、四线城市合理增加一些优质公共资源，增强居民落户中小城市的意愿，让居住在不同城市的群众更公平地享有发展成果和发展机会，进而有效调整不同城市的住房供求关系。

　　深化住房建设用地供应制度改革。当前，在一些一、二线城市，由于人口持续流入和大量增长，住房建设用地的供应缺口不断扩大。对此，应根据人口流动趋势、常住人口规模等情况，动态调整并确定城市住房建设用地规模，建立严格的城市住房建设用地供应规划和信息公开制度，促进商品房建设用地合理供应。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，应合理增加住宅用地特别是普通商品房用地供应规模；去库存任务重的城市，应减少乃至暂停住宅用地供应。通过加强和改进住宅用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

　　（作者单位：武汉大学中国住房保障研究中心）

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